寺院的常住，从形式上看，是可以完全拥有寺院所有的财产。但在实质上，不是这样的。施舍财产于寺院的人们，往往指定用途。如供给僧尼食宿的庄田，供给佛前灯油的庄田，供给修造山门用的庄田与供给修理佛殿或佛像用的庄田，供给八关斋用的庄田与供给无遮斋用的庄田，以及指定特定用途的邸店、息钱等，都是寺院的常住，并由僧众管理，但收益物的使用，却不可不顾虑施主们的意思。用过之后，主管僧还得向施主们报告，如果舍财的人不是寺外的施以，乃是寺内僧尼，以自己资财，用寺院名义，买得或是典贴得庄田，也是一样的，收益物必须依舍财的僧尼的意思来使用。

贵客富族以自己的庄园或庄田，创立寺院，叫做“家山”、“功德院”。这样创立的寺院，与施主之间的关系又与上面说过的不同。施主指定为寺产的财产，并不是完全移转给寺院的。在施主方面，有的承认这种寺院是独立存在的寺院。有的仍认定这种寺产是自己的庄田。特别是没落的施主的子孙，为了自家的生活与浪费，利用自家寺院之间的特殊关系，对于寺产，作种种的需索，或竟认为是自家的庄田。这种情形之下，寺院的住持没有方法拒绝他们的需索或收夺。因为他们有撤换住持的权利。

这样创立的寺院，创立以后得到的财产，也成了施主可以支配的财产。施主创立寺院，似无异于一种投资。有些施主在创立的时候，一再声明寺产是独立的，并禁止子弟滋扰。一般施主的舍帖中，当有“一舍永舍”的文句。但是我们知道，这种声明正是相反的现象盛行的证据。在寺产有免税特权的时代，地主们奏设寺院与施舍庄田，一面有逃税的意义，一面还有更重要的意义，即在寺院财产权的掩护之下，实行土地兼并。寺院及寺产的发达，是不可单用宗教的信仰来解释的。创立寺院或施舍庄田，不独是一种投资，并且是在特权保护之下的投资。政府禁止奏设寺院及禁止施舍庄田的诏令便是针对这种投资的。

常住庄田的经营，与世俗地主的庄田一样，是批给庄客种植，由寺院收取一定比例的田租，或一定数量的田租。僧尼自种庄田的实例，是看不见的。僧尼充其量不过是耕种园圃，例外的也作些收集柴草，搬运收获物的工作。不过这些工作也还是由净人、行者、沙弥、以及家人、奴婢来作的多些：有时由雇来的长工，及情愿为寺院或僧徒劳作的信徒来作。库头里洗碗的拾得，碓房里的慧能，按照寺院组织法，都还没有到“僧”的地位。茶神陆羽幼年也是一样的。常住中的邸店，是收取赁直的。碾硙（指石臼，尤指使用水力之石臼。唐代贵族及寺院于其庄园或寺领地设置碾硙，用以脱谷、制粉，成为重要之财源。），通常似由寺院经营。不过我们常见所谓“硙颗”的事例，或许是由寺院把碾硙出租。或与人合颗经营。寺院的高利放债，如“印子钱”式的“月纳钱”、“月抽钱”，这类与政府法令抵触的贷借契约，有神权的恫哧及神话的引诱在后面，更比世俗的高利贷借残酷些。质库，是创始于寺院的一种高利贷事业，在唐代已经是一般富贵人家投资的普通的事业了。向寺院施舍本钱以创立质库的事情，也是很常见的。家具衣服的质以外，奴隶、牲畜、庄田的质，在当时很是流行。